شنبه ۰۶ خرداد ۰۲ | ۱۱:۴۹ ۲۴ بازديد
خريد و فروش ملك ورثه اي به عنوان يكي از روش هاي معاملاتي در زمينه املاك به دليل موقعيت و قيمت هاي مناسبي كه دارد، خريداران زيادي را جذب خود كرده است. البته املاك ورثه اي هميشه به اين راحتي قابل معامله نيستند. متوفي گاه هيچ وصيت نامه‌اي تنظيم نكرده و بنابراين پس از مرگش براي تقسيم اموال اختلافات زيادي وجود دارد، و در اين نوع از مواقع كه افراد مي خواهند بدانند تكليف املاك ورثه اي چيست بايد از يك فرد خبره در اين زمينه استفاده كنند.
امروزه شيوه هاي بسيار متعددي براي فروش ملك ورثه اي وجود دارد، وليكن متداول ترين اين شيوه ها فروش ملك ورثه اي با دريافت گواهي انحصار وراثت مي باشد. گواهي انحصار وراثت توسط شوراي حل اختلافات آخرين محل سكونت متوفي شامل مي شود. در گواهي انحصار وراثت نام تمام وراث قانوني متوفي در حين فوت او به همراه ساير مشخصات هويتي و همچنين نشاني محل اقامت آنها قيد مي گردد. در ادامه به بررخي از نكات مهم در معاملات ورثه اي و مراحل آن مي پردازيم:
۱_ مشخص بودن صاحب ملك: نخستين و اصلي ترين نكته اي كه مي‌بايست به آن توجه داشت، اين مي‌باشد كه ملك به نام فرد متوفي باشد. چرا كه اگر اطمينان حاصل نكنيد كه ملك به نام متوفي است و سپس به خريد آن اقدام نماييد، امكان اينكه ضرر كنيد وجود خواهد داشت.
۲- گواهي انحصار وراثت: اصلي‌ترين مدرك جهت معامله املاك ورثه‌اي، گواهي انحصار وراثت مي‌باشد. به موجب اين گواهي معلوم مي‌گردد كه در معامله ملك با چه اشخاصي روبه‌رو هستيد.
۳-بررسي وراث صغير: پيش از خريد حتماً مدارك هويتي فروشندگان اعم از شناسنامه و كارت ملي را مشاهده و همچنين سال تولد ورثه را بررسي نماييد. چنانچه در ميان ورثه افراد كمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر حسب قانون از تصرف در اموال و حقوق مالي خويش معاف هستند و حق معامله ايشان با ولي يا قيم آنها خواهد بود. به اين معني كه مي‌بايست جهت خريد املاك موروثي، با قيم وي معامله نماييد.
۴- بررسي وصيت‌نامه متوفي: حتما پيش از معامله بررسي نماييد كه آيا متوفي وصيت‌نامه‌اي در خصوص ملك مربوطه دارد يا خير. چرا كه به موجب قانون هر كسي قادر است قسمتي از اموال و دارايي خود را بعد از مرگش به شخص ديگري واگذار كند.
۵- رضايت تمامي ورثه: نكات حائز اهميت پيش از معامله ملك موروثي اين مي‌باشد كه زمان نوشتن مبايعه‌نامه، مي‌بايست حتما تمامي وراث يا وكلاي ايشان حضور داشته باشند و مبايعه‌نامه را امضا نمايند. چنانچه يكي از ايشان موافقت نكند، قادر به انجام معامله نخواهيد بود.
۶- پرداخت وجه معامله به تمامي وراث: چگونگي پرداخت وجه معامله در زمان خريد و فروش املاك موروثي بسيار مهم مي‌باشد. موقع پرداخت وجه فروش ملك، مي‌بايست سهم هر كدام از ورثه به صورت كامل پرداخت گردد. همچنين حتما بررسي نماييد كه در وصيت‌نامه اين ملك متوفي به شخص ديگري هبه نشده باشد.
۷- بررسي مفاصا حساب مالياتي متوفي: از جمله موارد مهم معامله ملك موروثي، بررسي مفاصا حساب ماليات بر ارث مي‌باشد. بر اساس قانون، وراث مي‌بايست حداكثر ظرف مدت ۶ ماه، اظهارنامه ماليات بر ارث را تسليم نمايند تا اداره ماليات با در نظر گرفتن دارايي‌هاي منقول و غيرمنقول متوفي، بررسي‌هاي لازم در خصوص بدهي‌هاي مالياتي شخص متوفي را انجام دهد تا مفاصا حساب مالياتي صدور يابد. براي جلوگيري از خطا در اين زمينه افراد مي توانند از وكيل ملكي در كرج استفاده كنند.
انتقال سند در ملك ورثه‌اي يا موروثي چگونه انجام مي‌شود؟
انتقال سند در ملك ورثه اي يا موروثي بعد از انجام معامله بين خريدار و فروشنده انجام مي شود. خريدار بر اساس گواهي انحصار وراثت و با مراجعه به شوراي حل اختلافات از ورثه مي خواهد تا سند را منتقل كنند. در صورتي كه آنها به درخواستش توجهي نكردند بايد دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي را مطرح كند.
دادگاهي به اين نوع از پرونده ها رسيدگي مي كند كه در حوزه قضايي ملك قرار بگيرد. اگر راي دادگاه به نفع خريدار باشد، ورثه بايد ظرف مدت ۱۰ روز ملك را به نام خريدار ملك بزنند و در صورت اغفال، نماينده دادگاه به جاي ورثه عمل انتقال را انجام خواهد داد. اگر ملك را تحويل ندهد همانطور كه گفته شد بازهم در اين صورت بايد خريدار به شوراي حل اختلاف مراجعه كند و طبق گواهي انحصار وراثت از وراث تقاضا كند كه سند ملك را به نام او بزنند و در صورت عدم موافقت آنها دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي را مطرح كند.
وارث وقتي بخواهند مالكيت مشاع را تمام كنند تمام اموال باقيمانده را بين خود تقسيم مي‌كنند يا اموال منقول را فروخته و مبلغ بدست آمده را بر اساس سهم‌الارث تقسيم خواهند كرد. به دليل چيپيدگي اين نوع از پرونده ها داشتن يك وكيل حرفه اي و مجرب بسيار حائز اهميت براي موفقيت پرونده شما مي باشد.
حضانت فرزند چيست؟ + شرايط حضانت فرزند